房地产企业土地使用税缴纳时间，土地使用税缴纳终止时间，房地产企业土地使用税纳税时间

房地产企业土地使用税缴纳时间，土地使用税缴纳终止时间

　　房地产开发项目周期长，对于土地使用税缴纳起止时间的确认一直困扰着相关企业。那么房地产企业土地使用税如何计算缴纳?缴纳时间如何确认呢?

　　一、房地产企业土地使用税如何计算缴纳?

　　房地产企业一般分期开发、分批次分楼栋交房，此时如果按照每半年或者每季度计算一次土地使用税，则会导致已经交付的房子部分时间内仍然在缴纳土地使用税，因此我们建议逐月统计已交付面积采用按月递减，可采用如下计算公式：

　　每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积×(1-截至上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积÷商品房可售总建筑面积)×土地使用税单位税额标准÷12

　　二、土地使用税缴纳起始时间

　　《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)文件规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地。

　　对于这类建设用地，根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　三、土地使用税缴纳终止时间

　　《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　至于“房产、土地的实物或权利状态发生变化”具体指的是什么，国家税务总局并没有明确规定。有的地方自行出台了规定，大致分为如下几种标准：

　　1.签订销售合同

　　《广西自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》(桂地税字[2009]117号)规定，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税;终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。

　　2.交房

　　(1)《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函[2009]128号)第二条规定，房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。

　　此处的商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

　　(2)《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第五条规定，房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为房屋交付使用的当月末。房屋交付使用的时间为合同约定时间。未按合同约定时间交付使用的，为房屋的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　3.办理产权证

　　《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》(豫地税发[2006]84号)第七条规定，房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。

　　房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。

　　对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。

　　房地产企业一般是先签订预售或销售合同，然后交房，然后再为业主办理产权证，因此我们明显可以比较上述地方企业土地使用税的税负是轻是重。

　 房地产企业土地使用税缴纳时间

　　《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　如果由于政府相关部门的原因导致土地没有按合同约定的时间交付给房地产开发企业，那么土地使用税又如何缴纳呢?

　　国家层面没有相关的政策规定，部分地方税务机关对此问题进行了明确，一般有两种观点。

　　第一种观点：按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定土地使用税纳税义务发生时间。如辽宁、安徽、海南等地税务机关的规定。

　　《辽宁省地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题的通知》(辽地税函[2011]225号)第二条规定，按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)的有关规定，对由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者的，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间;也可由国土部门出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因改变交付土地的时间。经主管地方税务机关确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇土地使用税纳税义务发生的时间。

　　《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第四条规定，对以有偿方式取得土地使用权，因政府拆迁等原因未能按照合同约定时间交付使用的，在未办理土地使用权属证明前，以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。(注：依据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第20号的规定，政府拆迁等交付土地时间证明已取消，改为政府部门内部和政府部门间信息共享的办理方式)

　　《海南省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的通知》(琼地税发[2015]115号)第一条规定，对政府未按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定的期限将土地交付给受让人，但受让人已取得国有土地使用权证的，根《国家税务总局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》([88]国税地字第15号)第四条“土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳”规定，受让人应从取得国有土地使用权证的次月起缴纳城镇土地使用税。第二条规定，对政府未按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定的期限将土地交付给受让人，且受让人也未取得国有土地使用权证的，若土地出、受让双方签订补充协议重新约定土地交付时间，受让人按重新约定的土地交付时间次月起缴纳城镇土地使用税。

　　第二种观点：按规定足额缴纳土地使用税，如江西税务的规定。

　　《国家税务总局江西省税务局关于财产行为税若干征管问题的公告》(国家税务总局江西省税务局公告2018年第15号)第二条第(一)项规定，对属于城镇土地使用税征收范围但实际有部分或全部无法使用的，以及使用功能受限的土地，纳税人均应按规定足额申报纳税，其用地方面的纠纷或困难不得影响城镇土地使用税的缴纳。

房地产企业土地使用税纳税时间

1、土地使用权纳税义务发生的时间：纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起开始；2、纳税人购置存量房，自办理产权登记，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起；3、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起；4、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交。

2、3、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起。4、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税。5、征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。根据《财政部税务总局关于。

3、3、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起。 4、以出让或转让方式有偿取得 土地使用权 的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳 土地使用税 。 5、征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。法律客观：《土地。

4、纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”二、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“二、。

5、城镇土地使用税纳税义务发生时间:纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税；2、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税；3、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地。

6、土地使用税纳税义务发生时间是什么纳税人占用土地,一般是从次月起发生城镇土地使用税的纳税义务,只有新征用耕地是在批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税.具体情形纳税义务发生时间购置新建商品房房屋交付使用之次月起购置存量房办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次。

7、四、根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，。

8、法律分析：土地使用税自取得土地使用权开始缴纳，每年缴纳一次，纳税期为每年的10月份 如果应纳房产税较多，一次缴清确有困难的，经主管地税机关批准，可以分别在每年的5月份和10月份两次缴纳。城镇土地使用税按年计征，一次缴纳，纳税期为每年的10月份。法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》 第。

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